為粵語家庭而設 — 喺澳洲搵樓

ListHQ 用繁體中文顯示澳洲樓盤資料 — 樓盤標題、單位描述、睇樓時間同拍賣安排都一目了然，唔使再逐句翻譯英文廣告。

你可以按地區、價錢、房間數目同物業類型篩選，儲存搜尋條件，有新盤即刻收到通知。亦可以填一份買家需求（Halo），寫低預算同心水地區，由持牌代理主動搵合適嘅樓盤俾你。

澳洲置業有幾樣嘢要留意：印花稅、貸款預先批核、冷靜期，海外買家仲要經 FIRB 批准。ListHQ 以中文講解每一步，並提供印花稅同按揭計算機，等你出價之前計清楚成本。

用廣東話睇澳洲樓盤資料

ListHQ 係澳洲嘅多語言房地產平台。代理刊登樓盤之後，同樣嘅資料會用每位買家自己嘅語言顯示 — 樓盤標題、單位描述、睇樓時間同拍賣安排都包括在內，唔使你揸住英文廣告逐句翻譯。呢個功能會喺平台正式啟用嗰陣生效。

睇英文廣告最容易蝕底嘅地方，通常唔係生字，而係細節。價格指引點寫、係咪走拍賣、地皮面積同室內面積邊個係邊個、公寓要持續俾嘅管理費 — 呢啲直接影響荷包嘅嘢，全部收喺細字裏面。用自己嘅母語讀得明，你先至分得清邊個盤值得抽時間去睇，邊個可以唔使去。

有樣嘢要講清楚：ListHQ 依家仲喺啟用前階段，樓盤搜尋未開放。所以呢頁嘅內容，係想你喺搜尋開放之前，已經識得睇澳洲樓盤資料寫緊啲乜。

澳洲樓盤資料上面有啲乜

價格嗰欄未必會俾你確實數字。有啲樓盤寫價格指引（price guide），有啲寫 offers over，即係歡迎高過某個水平嘅出價；有啲寫價格面議（price on application）；走拍賣嘅盤，更加可以完全唔標價。冇標價唔代表平或者貴，只係代表賣方想由市場出價決定，你要靠自己做功課、睇同區成交先有概念。

地皮面積（land size）同室內面積（internal size）係唔同嘅數字，唔好當成同樣嘢睇：地皮面積講嘅係成塊地，室內面積講嘅係你實際住得到嘅空間。跟住睇日程 — 開放睇樓時間（inspection times）話你知幾時入得去睇樓，拍賣日期（auction date）話你知幾時之前要準備好資金同做晒檢查。

公寓同單位通常要俾分契管理費（strata 或者 body corporate fees），屋就要俾市政費（council rates）；呢啲都係買咗之後嘅長期支出，唔止係買入嗰刻嘅開支。最後係代理資料：樓盤上面聯絡到嘅，係業主聘請嘅賣方代理，佢嘅責任係為業主服務。

喺澳洲買樓嘅流程

流程大致係咁行：搵樓、睇樓、做盡職調查、出價或者去拍賣、簽合約，最後交收（settlement）。越去到後面，改變主意嘅代價越大，所以前面嗰幾步唔好求求其其。

睇樓多數係趁開放睇樓時間，亦可以同代理約私人時間。睇中之後就做檢查：建築同蟲害檢查（building and pest inspection）睇結構同白蟻；公寓就再攞份分契報告（strata report），睇法團嘅財務狀況同維修紀錄。合約方面，交俾過戶專員（conveyancer）或者律師處理，佢哋會查地契、規劃限制同特殊條款。

出價方式視乎個盤點賣：私人議價就係出價、傾價、簽合約；拍賣就要當場舉手，落槌之後即刻簽。呢度有個好關鍵嘅分別 — 大部分州都有冷靜期，可以喺限期之內退出，但長短各州唔同；喺拍賣場上買到嘅物業，通常冇冷靜期，所以檢查同貸款安排要喺拍賣之前搞掂晒。簽咗名就入交收期，由過戶專員或者律師同貸款機構跟進，直到業權正式轉到你名下。

樓價以外嘅使費

印花稅（stamp duty）係州政府嘅稅，唔係聯邦稅。有啲州叫做 transfer duty、land transfer duty 或者 conveyance duty，叫法唔同，講嘅其實係同樣嘅稅。稅率、門檻同各種減免，全部由你買樓嗰個州嘅稅務局（revenue office）話事，所以同樣嘅樓價喺唔同州份，要俾嘅稅可以差好遠。

除咗印花稅，仲有轉名同登記費、過戶專員或者律師嘅費用、建築同蟲害檢查同分契報告嘅費用。如果你借嘅成數高過貸款機構嘅門檻，通常仲要俾按揭保險（lenders mortgage insurance），要留意呢筆錢保障嘅係貸款機構，唔係你。呢啲雜項加埋，值得喺出價之前就計入預算。

海外買家仲有額外要求要處理：而家一般唔准買現有住宅，呢個係聯邦層面嘅限制，只有少數例外；新建住宅同空地就仍然可以申請 FIRB（外國投資審核委員會）批准；州政府另外會喺印花稅之上加收海外買家附加稅，呢個係州嘅制度。澳洲公民同永久居民唔需要 FIRB 批准。詳情請睇 firb.gov.au 同你嗰個州嘅稅務局。ListHQ 嘅印花稅計算機而家已經開放，答嘅係「呢單交易大概要俾幾多稅」；按揭計算機答嘅係「每期供款幾多、大概借到幾多」。

搵幫手，同埋而家做得到嘅嘢

賣方代理（selling agent）由業主聘請，只為業主嘅利益服務 — 佢喺睇樓現場對你幾好都好，佢唔係代表你嗰個。買家代理（buyer’s agent，又叫 buyer’s advocate）就係買家自己聘請、只為買家服務，工作包括搵盤、睇盤、傾價，甚至代你喺拍賣場舉手。

ListHQ 而家已經公開咗買家代理名錄，任何人都查得到，你可以自己揀、自己聯絡。傾嘅時候直接問清楚：佢哋用邊種語言溝通、收費點計、服務範圍去到邊。

講到明：樓盤搜尋而家未開放，要等平台正式啟用先用得。喺呢段時間，你已經用得到嘅係印花稅計算機、按揭計算機、買家指南同買家代理名錄，加埋你而家睇緊嘅語言頁。啟用之後，樓盤資料就會用你嘅語言顯示；而你今日花時間搞清楚嘅流程同使費，到時仍然用得着。

拍賣同私人洽購有咩分別

澳洲賣樓主要有兩種方式。私人洽購最常見：樓盤標明價錢或者價格指引，你透過代理出價，雙方傾嚟傾去。呢種方式落嘅 offer 可以附帶條件，例如按揭批到、驗樓過到先算成交。

拍賣係另一種。競價喺現場公開進行，價錢過咗業主嘅底價（reserve）先會賣出，落槌就即刻成立合約。拍賣合約通常唔附帶任何條件，按揭批唔到都唔可以用嚟退出。想舉手一般要事先登記同出示身份證明，成交當日就要俾訂金。

兩種方式對準備功夫嘅要求好唔同。私人洽購可以出咗價再補做檢查；拍賣就一定要喺當日之前，驗樓、合約審閱同按揭預先批核全部搞掂 — 落槌之後先發現問題，責任喺買家身上。

睇樓、驗樓同物業報告

開放睇樓（open home）嘅時間係公開嘅，任何人都入得；你亦可以叫代理另約時間單獨睇。現場值得留意採光、座向、噪音、水漬同霉味，呢啲喺相片入面通常睇唔出。

正式出價之前，獨立嘅驗樓同白蟻檢查通常值得做。檢查員由你自己聘請，報告只向你負責，會指出結構、潮濕、屋頂同蟲害方面嘅問題。如果買嘅係公寓，仲應該調閱法團（strata 或者 owners corporation）嘅檔案，入面睇得到管理費、已經排咗期嘅大維修、儲備金狀況同過往糾紛。

合約本身都要搵人幫你睇。買賣合約入面嘅業權、地役權、規劃限制同附加條件，交由過戶專員或者律師喺簽名之前審閱，喺澳洲係例牌做法，唔係額外小心。

按揭預先批核同資金準備

大部分買家會喺認真睇樓之前，先攞按揭預先批核。銀行會核對收入、負債同首期嘅來源，畀一個可借金額嘅初步意見。預先批核唔等於最終批准，但佢令你知道自己嘅上限喺邊，拍賣登記嗰陣亦經常會問到。

首期比例低嘅時候，銀行通常會要求投保 lenders mortgage insurance。呢度好易誤會：呢份保險保障嘅係銀行，唔係借款人。萬一供唔起，攞到賠償嘅係貸款嗰一方，你嘅還款責任並唔會因此一筆勾銷。

持臨時簽證或者人喺海外嘅買家，適用嘅按揭政策同本地居民唔同，而呢樣同 FIRB 審批又係兩回事，要分開處理。實際條件請向持牌嘅按揭經紀或者銀行確認。ListHQ 嘅按揭計算機而家已經用得，先計清楚每個月供幾多，再決定睇邊個價位。

由簽約到交收

簽咗合約唔等於即刻攞到鎖匙。合約簽妥之後有一段交收期（settlement），期間你嘅過戶專員或者律師會做業權調查、同對方嘅代表核對數目，銀行亦會喺呢段時間完成最終批核同準備放款。

交收之前通常會做一次入伙前檢查（pre-settlement inspection），確認間屋嘅狀況同簽約嗰陣一致、講好會留低嘅嘢仲喺度、講好會搬走嘅已經搬走。發現問題要即刻通知你嘅代表，唔好等交收咗先講。

交收當日，款項同業權文件同時交換，之後鎖匙先會交到你手上。呢一日嘅日期喺合約入面訂明，各州做法唔盡相同，實際安排以你嘅過戶專員或者律師嘅指示為準。

樓盤同合約入面會見到嘅英文

喺澳洲，成單交易都係用英文進行：樓盤資料、合約、同代理嘅來往全部英文。有啲字只要知道意思，判斷就完全唔同，以下列出最常見嘅幾組對照。

同賣法有關嘅：private treaty（私人洽購）、auction（拍賣）、price guide（價格指引）、reserve price（業主嘅底價）、offers over（歡迎高過呢個水平嘅出價）。出價階段會見到 offer（出價）、deposit（訂金）、subject to finance（以按揭批到為條件）、unconditional（唔附帶條件）。

同調查、手續有關嘅：building inspection（驗樓）、pest inspection（白蟻同蟲害檢查）、strata report（法團檔案）、title（業權證）、easement（地役權）、zoning（規劃用途）、contract of sale（買賣合約）、conveyancer（過戶專員）、settlement（交收）、cooling-off period（冷靜期）。

同使費有關嘅：stamp duty（印花稅）、council rates（市政費）、strata levies（管理費）、lenders mortgage insurance（保障銀行嗰份保險）。租樓方面，bond（按金）、condition report（物業狀況報告）、notice period（通知期）呢三個字最常用。

無論邊個字，都唔好喺意思含糊嘅情況下簽名。只要仲有一個字睇唔明，就叫你嘅過戶專員（conveyancer）或者律師解釋清楚先落筆。

點揀區

喺澳洲，樓價同地段嘅關係，好多時比間屋本身仲緊要。同一個城市入面，隔一條街嘅兩間屋，價錢可以爭好遠，原因通常喺通勤時間、公立學校校網同附近嘅配套，而唔係間屋新定舊。

有幾樣嘢值得親自去確認：返工繁忙時間，由呢度去到公司實際要幾耐；最近嘅火車站或者巴士站幾遠、班次密唔密；行得到嘅範圍有冇超市、診所同公園。呢啲喺地圖上面睇落差唔多，行過一次感覺完全唔同。

公立學校一般按住址劃分收生範圍，好多家庭因此將校網放喺揀區嘅第一位。校網界線由州嘅教育部門劃定，亦會調整，請以官方查詢工具為準，唔好淨係信樓盤廣告寫嘅嘢。

建議喺唔同時段各去一次：平日朝早、星期五黃昏、週末日頭。噪音、車流同泊車難易，好多時只會喺其中一個時段先顯現出嚟。

喺澳洲租樓

租樓通常要先交申請，材料一般包括身份證明、收入證明同過往租住紀錄。啱啱嚟到澳洲嘅租客冇本地紀錄，可以用海外嘅租約、僱主信或者推薦人補充。

按金（bond）唔係由代理保管。每個州同領地都設有專門機構統一託管租樓按金，退租嘅時候按既定程序發還。入伙嗰陣會有一份物業狀況報告，請逐項核對，自己影相留底 — 退租時嘅爭議，大部分都靠呢份紀錄講得清。

加租嘅通知期、退租嘅通知期同維修責任，全部由物業所在嗰個州或者領地嘅租務法例規定，各地並唔一致。遇到具體問題，請以你所在州嘅租務管理機構嘅說明為準。

Foreign investment in residential land — official guidance: foreigninvestment.gov.au. General information only, not legal advice. Last reviewed 31 August 2026.

粵語家庭常留意嘅地區：

Hurstville · Chatswood · Box Hill · Burwood · Cabramatta